近日，国家外汇管理局调整外资购房限制政策，引发市场对“炒房回归”的担忧。其中有两点尤为引人关注：一是将粤港澳大湾区试点的港澳居民购房结汇支付便利政策推广至全国，便利境外个人境内购房结汇支付；二是缩减资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单，取消其中不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。这一调整，意味着困扰境外购房者多年的“付款难题”得以解决。
从个人层面来看，新规实施前，境外购房者若想购买境内房产，需先取得房产备案证明，才能到银行办理结汇支付首付，而境内开发商要求先收到首付款才会办理备案，这形成了流程上的矛盾。新规落地后，境外购房者无需等待备案证明，凭借购房合同或协议，就能先到银行办理首付款的结汇与支付手续，之后在规定时间内将购房备案证明补交给银行，即可完成整个流程，有效化解了此前的流程困局。
从企业层面而言，新规让企业在外汇资金使用方向上拥有了更高灵活性。除购买办公用房、员工宿舍等经营性房产外，企业还能依据自身发展策略进行商业地产投资，这对盘活存量资产具有重要意义。
对于此次政策调整，官方已给出明确定调：近年来，国内房地产市场形势已发生变化，房地产行业相关宏观调控措施已优化调整。基于此，相关外汇管理措施有必要加以优化调整，以适应新形势新要求，助力房地产市场稳健发展。
显然，这一政策本质是精准激活市场需求的工具，并非“炒房回归”的信号，境外个人要享受这一政策便利，前提仍是需符合房地产主管部门及各地的购房资格条件。
今年下半年，全国多个城市优化购房政策，涵盖公积金政策优化、“好房子”建设推进、住房保障加强等多个维度，重点惠及新市民、多子女家庭等刚需群体，而外资相关政策则聚焦境外个人自住需求。从整体视角观察，这种“松绑+约束”的政策组合拳，体现出房地产调控正朝着更精细化、精准化的方向发展，既能避免市场过热，又能满足多元化的住房需求。
楼市调控的目标始终是稳定市场，而非刺激投机。在政策松绑的边界上，“房住不炒”仍是不可突破的刚性约束。更关键的是，当前房地产供求关系已发生逆转，不动产流动性显著减弱，外资难以通过短期买卖房产获利，热钱炒作的土壤已不复存在。
外资买房限制放宽，是楼市调控工具箱中的一项精准措施，其核心目标是优化跨境资金管理、满足合理住房需求，而非重启投机通道。在“房住不炒”的主基调下，可通过限购约束、用途监管、供需调节等多重机制，确保外资有序进入房地产市场。
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